NYU STERN - Center for Real Estate Financial Research NYU STERN 商學院 -房地產金融研究中心 https://www.stern.nyu.edu/sites/default/files/assets/documents/EB-5%20Industry%20Makes%20TEA%20Meaningless%20Again%20and%20Continues%20to%20Keep%20Investors%20in%20the%20Dark%20.pdf

介紹 

具有諷刺意味的是，過去五年來，EB-5行業的強大部門反覆阻撓兩黨的EB-5改革立法，現在正推動該組織通過的法案被稱為“ EB-5現代化”。²  實際上，該法案於2019年11月5日在國會由參議員Graham，Cornyn和Rounds提出（“ Graham / Cornyn Bill或” Bill”），旨在保持現狀，激勵那些尋求EB-5的移民簽證，將資金投入該國最富裕的城市地區的最大開發商的項目，這與法律的初衷相違背。³ 該法案的明顯目的是廢除美國移民局最近定稿的旨在補救的法規 這種濫用使這些開發人員能夠主導該簽證計劃，從而為他們提供了廉價的資本來源。⁴ 該法案不是EB-5現代化，而是對過去的回歸。

我們假設並希望Graham / Cornyn Bill在國會不會取得進展。 即使EB-5計劃並未成為大多數國會議員的關注之地，但它仍然是一項移民計劃，而領先的民主黨人始終認為，在進行全面的移民改革或任何移民之前，DACA救濟至關重要。 此外, 國會的兩極分化危及當今的任何立法。

但是，如果法案不大可能從格雷厄姆參議員主持的參議院司法委員會移交給全體參議院審議，或者領導人選擇將一些EB-5事項納入國會正在審議的持續決議中，⁵ 強烈反對這項條例草案。 除了維持現狀外，這將無濟於事。

儘管該法案在許多方面都有缺陷，但我們關注其最根本的兩個失敗。 首先, 它非常有效和故意地有效消除了“目標就業區”（TEA）激勵措施。⁶ 其次，它聲稱實施了迫切需要的誠信措施，但它忽略了賬戶透明度和資金管理，這是以往兩黨唯一的誠信措施 參議員Grassley和Leahy提出的改革法案完全旨在解決近年來困擾EB-5計劃的普遍欺詐行為。

TEA獎勵與濫用：

TEA獎勵措施是國會於1990年設立的特殊有限例外情況，旨在激勵尋求獲得EB-5簽證資格的移民，將其資金投資於農村地區和經濟困難的內城區（TEA所在地）的項目。 通過給予移民必須在TEA場所投資才能符合資格的最低金額的折扣來實現激勵。 結果, 將通過注入無法從傳統渠道獲得的資本來振興這些領域，從而創造新的就業機會。

但是，近年來，由於過時的USCIS法規的折磨應用，TEA獎勵已變得毫無意義，該法規幾乎使得座落在美國國內的每個項目，甚至最富裕的地區, 如比佛利山莊（Beverly Hills）等都可以成為TEA所在地，並因此, 所有尋求EB-5簽證的移民都可以打折投資。⁷

在國會改革者多次嘗試立法解決方案失敗之後，美國公民及移民服務局(USCIS)於2019年6月21日發布了最終的“ TEA”法規，恢復了“ TEA”獎勵機制，使其能夠按照國會的初衷進行運作。 TEA法規的生效日期為2019年11月21日.⁸

可以預見的是，Graham / Cornyn Bill將否決TEA法規，並恢復該法規試圖糾正的相同的故障系統。 該法案只是模仿了EB-5行業的領導者在過去五年中所倡導的立場。⁹

根據現行法律，只有通過投資於TEA的項目才能享受投資500,000美元的有限例外，而不是所有其他地點的標準金額1,000,000美元。 500,000美元的差別被稱為“ TEA折扣”。¹⁰ 然而, 由於上述TEA的濫用，TEA折扣, 被設計為例外, 已變成規則。

結果，TEA獎勵措施被以國會原意的相反方式運作。 EB-5資本投資中的絕大部分流向了美國最富裕城市地區的最大房地產開發商所開發的豪華項目，而移民投資者通常會出於各種原因而選擇這些豪華項目。¹¹這些項目中的大多數都已經建成, 就業是在沒有EB-5資金注入的情況下創造出來的。 因此，濫用TEA會窒息創造就業機會，而不是藉由推銷TEA而剝奪欠缺資本的地區，從而剝奪創造就業機會的潛力。

正如在制定EB-5法律時得到國會領導人的認可，通常認為，TEA折扣越高，對移民投資於TEA內項目的鼓勵就越大。¹² 然而，格雷厄姆 / Cornyn 法案將現行法律的TEA折扣從$ 500,000減少到$ 100,000。 它不僅提供了無意義的獎勵，而且擬議的投資水平也極大地支持了非TEA地區，將法定最低額1,000,000美元僅提高了100,000美元，即增加了10％。 與之形成鮮明對比的是，代表TEA最低額從500,000美元增加到100萬美元，即100％。

如果該法案成為法律，它將代表TEA獎勵措施持續墮落的另一個例子。 下面圖表藉由比較: 新法規生效前的現行法律的最低投資水平和TEA折扣, 來說明趨勢； 由於所有地點都符合條件，因此真實世界中的折扣為0美元； 糾正TEA濫用的最終法規； 以及格雷厄姆/康寧法案，該法案將恢復濫用。